Chung cư giá rẻ bị lép vế trước căn hộ trung và cao cấp. Năm Mậu Tuất 2018, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục lặp lại kịch bản cũ là phân khúc nhà giá rẻ, lép vế phân khúc nhà trung và cao cấp áp đảo nguồn cung.
Căn hộ trung và cao cấp áp đảo nguồn cung
Báo cáo của Hiệp Hội Bất Động Sản cho thấy trong quý I, II, III năm 2018, nguồn cung căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng rất thấp so với căn hộ hạng trung và cao cấp tại thị trường Hà Nội. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Hiệp Hội Bất Động Sản Hà Nội nhấn mạnh: “Tỷ trọng nhà giá rẻ chào bán mới trên thị trường trong quý III năm 2018 không tăng so với quý I và II .Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp, nhà giá rẻ chỉ chiếm khoảng chưa đến 20%”.
Theo bà An, thực tế nhu cầu nhà giá rẻ là rất lớn nhưng việc phát triển phân khúc này vấp phải quá nhiều nhiều thách thức. Một thực tế đó là nhà giá rẻ thì không thể nằm trong trung tâm thành phố. Để đầu tư phát triển nhà giá rẻ ở các vị trí xa trung tâm thì buộc phải có cơ sở hạ tầng hỗ trợ. Bởi chỉ khi có cơ sở hạ tầng tốt thì người dân mới yên tâm mua, yên tâm ở và các chủ đầu tư mới đủ tự tin để đầu tư.
Trong khi căn hộ giá rẻ hoàn toàn lép vế thì thị trường bất động sản ghi nhận sự áp đảo nguồn cung của căn hộ trung và căn hộ cao cấp. Theo Hiệp Hội Bất Động Sản, kịch bản này sẽ được lặp lại trong quý IV năm 2018. Phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu – dự kiến sẽ chiếm khoảng trên 60% tổng nguồn cung chào bán năm 2018. Khi các dự án trung cấp với quy mô lớn như: Vincity Ocean Park, Vincity Tây Mỗ Đại Mỗ được chào bán.
Đây là những dự án có quy mô gần như lớn nhất trên thị trường bất động sản trong năm 2018 và được nhiều chuyên gia nhận định đó sẽ là bàn đẩy tác động đến bức tranh chung của thị trường bất động sản. Sự tác động ở đây không chỉ nằm ở quy mô dự án mà nó còn là khả năng hấp thụ của thị trường và vấn đề chính là thời gian.
Bà An nhấn mạnh: “Chúng ta cũng đã nhìn thấy các dự án đô thị mới có diện tích lớn như: Ecopark, Ciputra. Những dự án này cung cấp cho thị trường nhưng sản phẩm đa dạng và cũng cần thời gian dài để phát triển, định hình, nhận định về sự tác động, có thể là 10năm hoặc cũng có thể là 20 năm”.
Thị trường bán lẻ: Nguồn cung tăng, giá thuê giảm
Trong quý III năm 2018, khu vực Đống Đa – Ba Đình và khu phía Tây thủ đô tiếp tục chiếm lĩnh thị trường bán lẻ Hà Nội với hơn 60% tổng diện tích cho thuê. Cũng trong quý III năm 2018, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội ghi nhận một dự án mới là trung tâm thương mại Discovery Complex với diện tích hơn 20 nghìn m2, sàn thương mại ở khu vực phía Tây thành phố.
Tính đến hết năm 2018, nguồn cung thị trường tăng, đạt gần 940 nghìn m2 diện tích cho thuê. Như vậy, trong năm 2018 nguồn cung mặt bằng bán lẻ dự kiến tăng 18,5% / năm, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn năm 2015-2017 (khoảng 6,5%/năm).
Trước áp lực từ nguồn cung tăng, khu vực ngoài trung tâm thành phố có sự điều chỉnh giá chào thuê. Khu Đống Đa – Ba Đình và phía Tây Hà Nội là nơi tập trung chủ yếu mặt bằng bán lẻ có giá chào thuê đạt 29 USD/m2/tháng. Giảm 1,3% / năm. Tương tự, giá chào thuê các khu vực ngoài trung tâm khác cũng đang có xu hướng giảm, đạt 24,1 USD/m2/tháng, giảm 2,4% /năm. Giám đốc điều hành Hiệp Hội Bất Động Sản Hà Nội nhận định, tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm đang tăng theo năm vì áp lực xuất hiện nhiều nguồn cung mới.
Tuy nhiên, riêng khu vực trung tâm thành phố đó là quận Hoàn Kiếm và phía Bắc quận Hai Bà Trưng, gần như không có tỷ lệ trống của trung tâm thương mại và giá thuê vẫn giữ ở mức cao nhất thị trường, khoảng 100 USD/m2/tháng.
Ngoài ra, các thương hiệu nước ngoài vẫn tiếp tục đẩy mạnh thị phần tại thành phố Hà Nội. Cụ thể, hệ thống H&M đã khai trương cửa hàng thứ hai tại Hà Nội nằm trong trung tâm thương mại. Do đó, sự cạnh tranh trên thị trường được dự báo sẽ càng ngày càng tăng. Điều này thúc đẩy các nhà bán lẻ nội địa cải thiện sản phẩm và hoạt động bán hàng.
Về ngành giải trí, hệ thống rạp chiếu phim tại Hà Nội vẫn đang được chi phối bởi các đơn vị nước ngoài như: CGV, chiếm khoảng 60% số lượng rạp chiếu phim tại thành phố Hà Nội. Bên cạnh đó, thị phần siêu thị Hà Nội cũng đang được thống lĩnh bởi hệ thống siêu thị nội địa, đứng đầu là 2 “ông lớn” Vinmart và Fivimart.
